양도세 장기보유특별공제율 표, 2주택도 받나요
장기보유특별공제는 오래 가진 집을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 공제예요. 1주택이면서 보유 3년 이상, 거주 2년 이상이면 보유와 거주 공제율을 더해 최대 80%까지 받아요. 거주가 2년이 안 되거나 2주택이면 일반 공제율로 최대 30%이고, 조정대상지역 2주택 중과 대상이면 받지 못해요. 연수별 공제율 표, 2주택 조건, 한도, 줄어드는 세금을 정리했어요.
목차 (6개 질문)열기
- 공제 대상
- 보유 3년 이상 토지·건물, 요건 맞는 조합원입주권
- 1주택 표 조건
- 양도일 현재 1주택, 보유기간 중 거주 2년 이상
- 1주택 한도에 닿는 때
- 보유 10년, 거주 10년
- 일반 한도에 닿는 때
- 보유 15년
- 중과 2주택
- 공제 0%, 기본세율에 20%포인트 가산
- 중과 제외 기한
- 2026년 5월 9일까지 판 주택 등
- 미등기 자산
- 공제 대상에서 빠져요
- 공동상속주택 거주기간
- 가장 오래 산 공동상속인 기준
양도세 장기보유특별공제율은 몇 퍼센트인가요1주택은 보유와 거주를 더하고, 나머지는 보유만 봐요
| 보유 | 거주 2년 | 거주 3년 | 거주 5년 | 거주 8년 | 거주 10년 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보유 3년 | 20% | 24% | · | · | · |
| 보유 5년 | 28% | 32% | 40% | · | · |
| 보유 8년 | 40% | 44% | 52% | 64% | · |
| 보유 10년 | 48% | 52% | 60% | 72% | 80% |
거주기간은 보유기간 안에서만 세서 보유보다 긴 칸은 비워 뒀어요.
1주택은 보유와 거주가 1년씩 늘 때마다 공제율이 4%씩 올라 최대 80%예요. 거주가 2년이 안 되거나 2주택이면 보유만 보는 일반 공제율이라 보유 3년 6%에서 시작해 1년에 2%씩 올라요.
| 보유 기간 | 3년 | 4년 | 5년 | 7년 | 10년 | 15년 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공제율 | 6% | 8% | 10% | 14% | 20% | 30% |
조정대상지역 1세대 2주택처럼 중과세율을 적용받는 주택은 이 공제도 받지 못해요.
1주택 장기보유특별공제 조건은 무엇인가요보유 3년 이상, 거주 2년 이상이에요
판 날 1주택이고, 보유기간이 3년 이상이면서 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 해요. 거주 2년이 경계라서, 보유 10년이면 거주 1년은 일반 공제율 20%이지만 거주 2년을 채우면 한 번에 1주택 공제율로 넘어가요.
| 보유 | 거주 | 받는 공제 |
|---|---|---|
| 3년 미만 | 상관없음 | 공제 없음 |
| 3년 이상 | 2년 미만 | 일반 공제율 |
| 3년 이상 | 2년 이상 | 1주택 공제율 |
보유 3년 요건은 소득세법 제95조, 1세대 1주택의 거주기간 요건은 같은 법 시행령 제159조의4를 따라요.
2주택도 장기보유특별공제를 받나요중과 대상이 아니면 일반 공제율을 받아요
받아요. 조정대상지역 중과 대상이 아닌 2주택은 일반 공제율로 보유 10년이면 20%예요. 조정대상지역은 주택법에 따라 지정된 지역이고, 중과는 기본세율에 20%포인트를 더하는 무거운 세율이에요. 여기에 해당하는 1세대 2주택은 장기보유특별공제에서 빠져요.
| 구분 | 공제율 | 공제 뒤 양도소득금액 | 양도세 합계 |
|---|---|---|---|
| 2주택, 중과 대상 아님 | 20% | 160,000,000원 | 43,901,000원 |
| 2026년 5월 9일까지 판 조정대상지역 2주택 | 20% | 160,000,000원 | 43,901,000원 |
| 조정대상지역 2주택 중과 | 0% | 200,000,000원 | 104,071,000원 |
기본공제 250만원을 빼고 지방소득세를 더한 금액이에요.
같은 집이라도 중과 대상이면 세금이 60,170,000원 더 나와요. 조정대상지역 1세대 2주택이라도 2026년 5월 9일까지 팔았거나, 그날까지 계약하고 계약금을 받은 뒤 정해진 기간 안에 판 주택은 중과에서 빠졌어요. 법이 정한 일부 주택도 중과 대상이 아니에요.
장기보유특별공제 한도는 얼마인가요1주택 80%, 일반 30%예요
1주택 공제율은 보유 10년, 거주 10년에서 최대 80%에 닿고, 일반 공제율은 보유 15년에서 30%에 닿아요. 그래서 보유 20년이어도 일반 공제율은 30% 그대로예요. 거주는 보유기간 안에서만 세서, 1주택 한도는 보유 10년 동안 계속 살아야 닿아요.
장기보유특별공제를 받으면 양도세가 얼마나 줄어드나요15억원에 판 1주택이면 거주 기간이 크게 갈라요
8억원에 사서 15억원에 판 1주택을 10년 보유했다면, 거주 10년은 거주 2년 미만보다 세금이 22,352,000원 적어요. 필요경비를 빼서 만든 양도차익에서 12억원을 넘는 비율만큼을 과세 대상으로 잡고, 여기에 공제율을 곱해 빼요. 양도세 필요경비
| 거주 | 공제율 | 공제 뒤 과세 대상 | 양도세 합계 | 거주 2년 미만보다 줄어든 세금 |
|---|---|---|---|---|
| 2년 미만 | 20% | 112,000,000원 | 25,173,500원 | 0원 |
| 2년 | 48% | 72,800,000원 | 12,223,200원 | 12,950,300원 |
| 5년 | 60% | 56,000,000원 | 7,788,000원 | 17,385,500원 |
| 8년 | 72% | 39,200,000원 | 4,669,500원 | 20,504,000원 |
| 10년 | 80% | 28,000,000원 | 2,821,500원 | 22,352,000원 |
12억원을 넘는 비율만큼인 과세 대상 140,000,000원에 공제율을 적용했어요. 기본공제 250만원을 빼고 지방소득세를 더한 금액이에요.
자주 묻는 질문
Q분양권이나 조합원입주권도 장기보유특별공제를 받나요?
분양권은 공제 대상 목록에 없어요. 조합원입주권은 조합원에게서 산 것이 아니면 받는데, 관리처분계획 인가 전 토지분이나 건물분의 양도차익에만 적용해요.
Q일시적 2주택이면 1주택 공제율을 받나요?
1세대 1주택으로 보는 주택이면 받을 수 있어요. 옛 집을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 옛 집을 팔아야 해요. 거주 2년도 따로 채워야 해요.
Q1주택에 딸린 토지도 1주택 공제율을 쓰나요?
써요. 1세대 1주택에 딸린 토지도 1주택 공제율을 적용해요.
Q공동상속주택이면 거주기간은 누구 기준인가요?
그 주택에 산 공동상속인 가운데 가장 오래 산 사람의 거주기간으로 판단해요.
Q상생임대주택도 거주 2년이 필요한가요?
상생임대주택 요건을 채워 팔면 1주택 공제율을 적용할 때 거주기간 제한을 받지 않아요.
- 거주 1년과 2년 사이에서 공제율이 가장 크게 뛰어요.
- 거주 2년을 넘기면 그 뒤로는 거주 1년과 보유 1년이 같은 폭으로 공제율을 올려요.
- 조정대상지역 2주택은 판 날짜와 계약 날짜에 따라 중과 여부가 갈려요.
- 공제 한도에 닿으면 더 오래 가져도 공제율은 그대로예요.