정보 입력
매매가
원
임대 보증금
원
월세
원
연간 비용 (재산세·관리비·수선)
원
계산 결과
투자 자본
250,000,000원
연 임대소득12,000,000
연 순소득10,800,000
표면수익률4.80%
실질수익률4.32%
매매가·보증금·월세·연간 비용 기반 총수익률·순수익률
월세 부동산의 임대수익률 계산. 매매가·보증금·월세·연간 비용 입력 시 총수익률(매매가 - 보증금 = 투자금 대비 연 임대수익) 및 순수익률(비용 차감 후) 자동 산출. 다른 부동산·금융 투자와 비교.
| 수익률 유형 | 산식 | 특징 | 한계 |
|---|---|---|---|
| 총수익률 (Gross Yield) | 월세 × 12 ÷ 매매가 × 100 | 단순 비교용 | 비용 미반영 |
| 순수익률 (Net Yield) | (월세 × 12 - 비용) ÷ 매매가 × 100 | 실제 수익 | 비용 추정 어려움 |
| 현금수익률 (Cash-on-Cash) | (연 순수익 - 대출이자) ÷ 자기자본 × 100 | 레버리지 반영 | 대출 조건 변경 변동 |
| 총자산수익률 (ROI) | (현금수익 + 가치 증가) ÷ 자기자본 × 100 | 장기 수익 | 가치 추정 주관적 |
| 조건 | 총수익률 | 순수익률 | 현금수익률 |
|---|---|---|---|
| 대출 X, 월세 100만 + 보증금 1억 | 2.4% | 약 1.6% | · |
| 대출 X, 월세 150만 + 보증금 5천 | 3.6% | 약 2.6% | · |
| 대출 3억 4%, 월세 100만 + 보증금 1억 | 2.4% | 약 1.6% | 약 -3% (대출이자 1,200만) |
| 대출 3억 4%, 월세 150만 + 보증금 5천 | 3.6% | 약 2.6% | 약 +2% |
| 비용 항목 | 월 환산 | 비고 |
|---|---|---|
| 재산세 + 종부세 + 부속세 | 약 17만/월 (10억 1주택) | 1주택자 기준 |
| 건물보험·화재보험 | 약 2~5만 | · |
| 관리비 (공실 시) | 5~15만 | 공실 1개월/년 가정 |
| 수선비 (도배·페인트·설비) | 5~10만 | 5년 평균 환산 |
| 중개수수료 (임대차) | 월 약 4만 | 한도 0.4% 환산 |
| 공실 손실 (5%) | 월세 × 5% | 월 200만 → 10만 |
| 전략 | 효과 | 주의 |
|---|---|---|
| 월세 인상 | 수익률 직접 상승 | 임대료 인상률 한도 5%/2년 |
| 보증금 ↓ + 월세 ↑ | 월세 환산 시 수익률 ↑ | 보증금 회수 리스크 증가 |
| 주택 → 오피스텔/원룸 | 단위면적당 임대료 ↑ | 임대 회전율 + 수선비 ↑ |
| 임대주택 등록 | 재산세·종부세 감면 | 임대료 상한 + 의무기간 |
| 공실률 ↓ (공실 0) | 수익률 직접 상승 | 월세 적정선 유지 필수 |
Q. 5억 아파트 월세 100만 보증금 1억, 수익률?
총수익률 = (월세 100만 × 12) / 5억 × 100 = 2.4%. 순수익률(비용 차감) 약 1.6%. 보증금 1억은 별도 운용 가능. 정기예금 4%면 추가 400만/년.
Q. 오피스텔 수익률이 더 높다는데?
단위면적당 월세 ↑ → 총수익률 3~4% 가능. 단, 보유세 무거움(공정시장가 60%) + 임대 회전율 ↑ + 공실률 ↑. 순수익률은 주택과 비슷한 1.5~2.5%.
Q. 대출 받아 사면 수익률 어떻게?
5억 매매 / 대출 3억 4% → 연 이자 1,200만. 월세 100만(연 1,200만) → 현금수익률 0%. 1.6% 순수익에서 대출 이자 빼면 마이너스. 자기자본 100%면 1.6% 양호.
Q. 수익률 높이는 방법?
1) 월세 인상 (한도 내). 2) 보증금 ↓ + 월세 ↑ 환산. 3) 임대주택 등록 (보유세 감면). 4) 공실률 ↓. 5) 수선비 절감.
Q. 월세 인상은 무제한?
주택임대차보호법. 임대료 인상 5%/2년 한도. 임차인 동의 없이 그 이상 인상 시 거부 가능. 신규 임차인 모집 시 자유.
Q. 공실 1개월이면 수익률 영향?
월세 100만 1개월 공실 = 100만 손실. 연 1,200만 → 1,100만 → 수익률 8.3% 감소. 공실 관리가 수익률의 핵심.
Q. 임대주택 등록 메리트?
재산세 25~50% 감면 (지자체별). 종부세 합산 또는 분리과세 선택. 단, 임대료 상한 + 의무기간 5~10년. 단기 매도 계획이면 비추.
Q. 보증금 vs 월세 환산?
보증금 1,000만 ≈ 월세 5만 (전월세 환산율 6%/년 적용). 보증금 ↓ + 월세 ↑ 시 수익률 ↑. 단, 보증금 회수 리스크 증가.
표준 부동산 산식 「Gross Yield / Net Yield 표준 산식」 2026
결과는 정부 공식 산식 기반 참고용입니다. 요율·세율은 매년 변경되며, 변경 시 즉시 반영됩니다.