1주택 양도세 비과세 요건과 계산, 2년 보유부터 12억 초과분까지
집 한 채를 2년 이상 갖고 있다가 12억원 이하로 팔면 양도세를 내지 않아요. 5억원에 사서 10억원에 팔아 500,000,000원을 벌어도 세금이 0원이에요. 12억원을 넘겨 팔면 그 넘는 부분에만 세금이 붙어요. 8억원에 사서 15억원에 팔았고 10년 살았다면 2,821,500원이에요. 비과세 요건, 12억 초과분 계산, 장기보유특별공제, 신고 기한을 차례대로 정리했어요.
목차 (6개 질문)열기
- 비과세 기준
- 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 12억원 이하로 팔 때
- 거주 요건
- 취득할 때 조정대상지역이었던 집만 거주 2년이 더 필요해요
- 12억 초과
- 양도차익 전체가 아니라 12억을 넘는 비율만큼만 과세해요
- 장기보유특별공제
- 1주택은 보유와 거주를 각각 연 4%씩, 최대 80%까지 빼 줘요
- 기본공제
- 한 해에 250만원을 양도소득금액에서 빼 줘요
- 15억에 팔면
- 과세 대상 140,000,000원, 세금 2,821,500원 (지방소득세 포함)
- 단기 보유
- 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%예요
- 신고 기한
- 판 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해요
1주택 양도세 비과세 요건이 뭔가요2년 보유와 12억원이 기준이에요
1세대가 집 한 채만 갖고 2년 이상 보유했다가 12억원 이하로 팔면 세금이 없어요. 5억원에 사서 10억원에 팔아 500,000,000원을 벌었어도 세금이 0원이에요. 다만 살 때 조정대상지역이었던 집은 2년 이상 실제로 살아야 비과세를 받아요.
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 세대 기준 | 가족을 묶은 1세대가 국내에 주택 한 채만 갖고 있어야 해요 |
| 보유 기간 | 판 날 기준으로 2년 이상 보유해야 해요 |
| 거주 기간 | 살 때 조정대상지역이었던 집만 거주요건 2년이 붙어요 |
| 판 금액 | 12억원 이하면 전액 비과세, 넘으면 초과분만 과세해요 |
| 일시적 2주택 | 새 집을 산 날부터 3년 안에 옛 집을 팔면 1주택으로 봐요 |
| 상속과 혼인 | 상속, 동거봉양, 혼인으로 2주택이 되면 따로 특례가 있어요 |
비과세 요건은 소득세법 제89조제1항제3호와 시행령 제154조제1항에 있어요. 일시적 2주택은 시행령 제155조제1항이에요.
12억 초과분 양도세 계산, 어떻게 하나요넘는 비율만큼만 과세해요
8억원에 사서 15억원에 팔면 양도차익 700,000,000원 중 140,000,000원만 과세 대상이에요. 판 금액에서 12억원이 차지하는 비율만큼을 빼기 때문이에요. 여기에 장기보유특별공제 80%와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 25,500,000원이 되고, 세금은 2,821,500원이에요.
| 판 금액 | 양도차익 | 과세 대상 | 과세표준 | 양도세 |
|---|---|---|---|---|
| 13억원 | 500,000,000 | 38,461,538 | 5,192,308 | 342,692 |
| 15억원 | 700,000,000 | 140,000,000 | 25,500,000 | 2,821,500 |
| 18억원 | 1,000,000,000 | 333,333,333 | 64,166,667 | 10,604,000 |
| 20억원 | 1,200,000,000 | 480,000,000 | 93,500,000 | 19,013,500 |
단위: 원. 지방소득세를 포함한 금액이에요. 필요경비를 넣지 않은 값이라 실제 세금은 더 적을 수 있어요.
장기보유특별공제는 얼마나 빼 주나요보유와 거주를 각각 연 4%씩
1주택은 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더해 최대 80%까지 빼 줘요. 보유 3년 이상이고 거주 2년 이상이어야 이 우대 공제를 받아요. 조건을 못 채우면 보유 3년에 6%부터 시작해 매년 2%씩 늘어나는 일반 공제만 받아요. 그래서 같은 집인데 거주가 없으면 세금이 22,352,000원 더 나와요.
| 보유·거주 | 공제율 | 양도소득금액 | 양도세 |
|---|---|---|---|
| 보유 3년 · 거주 3년 | 24% | 106,400,000원 | 23,017,500원 |
| 보유 5년 · 거주 5년 | 40% | 84,000,000원 | 15,180,000원 |
| 보유 10년 · 거주 10년 | 80% | 28,000,000원 | 2,821,500원 |
| 보유 10년 · 거주 2년 | 48% | 72,800,000원 | 12,223,200원 |
| 보유 10년 · 거주 없음 | 20% | 112,000,000원 | 25,173,500원 |
1주택 우대 공제는 보유 3년 이상과 거주 2년 이상을 함께 채워야 해요. 못 채우면 일반 공제만 적용돼요.
2년 안에 팔면 세율이 얼마인가요1년 미만 70%, 2년 미만 60%
보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%예요. 2년을 채우면 6%부터 45%까지의 기본 누진세율을 써요. 짧게 사고파는 거래를 막기 위한 세율이라 부담이 아주 커요. 2년을 채우지 못하면 비과세도 받을 수 없어요.
| 보유 기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 과세표준의 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 과세표준의 60% |
| 2년 이상 | 6%부터 45%까지 누진세율 |
| 분양권 | 보유 기간과 관계없이 높은 세율이 적용돼요 |
주택과 조합원입주권, 분양권의 단기 보유 세율은 소득세법 제104조제1항에 있어요.
다주택자는 비과세도 우대 공제도 받지 못해요. 같은 집을 다주택 상태로 팔면 세금이 218,031,000원이라 1주택일 때보다 215,209,500원 많아요. 조정대상지역 주택이면 여기에 중과 세율이 더 붙을 수 있어요.
양도세 언제까지 신고하나요판 달의 말일부터 2개월
잔금을 받은 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 해요. 비과세라서 낼 세금이 0원이어도 신고는 하는 편이 안전해요. 한 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 합쳐서 확정신고를 해야 해요.
자주 묻는 질문
Q1주택 양도세 비과세 요건이 뭔가요?
1세대가 주택 한 채를 2년 이상 보유하고 12억원 이하로 팔면 돼요. 살 때 조정대상지역이었던 집은 2년 이상 거주도 필요해요.
Q12억 초과 양도세는 어떻게 계산하나요?
양도차익 전체가 아니라 12억원을 넘는 비율만큼만 과세해요. 8억에 사서 15억에 팔면 과세 대상은 140,000,000원이에요.
Q양도세 계산에서 장기보유특별공제는 얼마인가요?
1주택은 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더해 최대 80%까지 빼 줘요. 보유 3년과 거주 2년을 함께 채워야 해요.
Q2년 보유를 못 채우고 팔면 어떻게 되나요?
비과세를 받지 못하고 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 세율이 붙어요.
Q일시적 2주택도 비과세가 되나요?
새 집을 산 날부터 3년 안에 옛 집을 팔면 1주택으로 봐서 비과세가 돼요. 옛 집은 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 사야 해요.
Q양도세 신고 기한이 언제인가요?
판 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해요. 같은 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고를 해요.
Q양도세 필요경비로 뭘 넣을 수 있나요?
취득세, 중개보수, 확장이나 새시 같은 자본적 지출이 들어가요. 3,000만원을 넣으면 세금이 198,000원 줄어요.
- 1세대 1주택을 2년 이상 보유하고 12억원 이하로 팔면 양도세가 없어요.
- 12억을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세해요. 8억에 사서 15억에 팔면 2,821,500원이에요.
- 1주택 장기보유특별공제는 보유와 거주를 각각 연 4%씩 더해 최대 80%예요.
- 판 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해요. 지방소득세는 위택스에서 따로 내요.