표준 부동산 산식 2026 · 검증 완료
| 투자금 | 총 환급 | 총 수익률 | 연 수익률 |
|---|---|---|---|
| 1.5억원 | 260,000,000 | 173 | 35 |
| 2억원 | 260,000,000 | 130 | 26 |
| 3억원 | 260,000,000 | 87 | 17 |
| 4억원 | 260,000,000 | 65 | 13 |
| 6억원 | 260,000,000 | 43 | 9 |
| 9억원 | 260,000,000 | 29 | 6 |
| 15억원 | 260,000,000 | 17 | 3 |
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부동산 투자 수익률 계산. 투자금 + 보유기간 임대수익 + 자본이득 (매도가-매수가) 입력 시 누적 ROI와 연 평균 ROI 자동 산출. 보유기간 길수록 자본이득 효과 큼. 다른 투자(주식·예금)와 비교 시 유용.
| 요소 | 비중 | 특징 |
|---|---|---|
| 현금수익률 (월세 - 비용 - 대출이자) | 단기 수익 | 매월 현금 흐름 |
| 자산가치 상승 (시세 차익) | 장기 수익 | 양도 시 실현 |
| 원금 상환 (대출 자기자본화) | 장기 수익 | 월 상환액 중 원금 부분 |
| 절세 효과 (1주택 비과세 등) | 양도 시 | 1주택자 12억 비과세 |
| 항목 | 5년 누적 효과 |
|---|---|
| 초기 자기자본 2억 (대출 3억 4%) | 월세 100만 - 대출이자 100만 - 비용 17만 = 월 -17만 → 5년 약 -1,020만 |
| 원금 상환 (5년) | 약 5,000만 (대출원금 일부 자기자본화) |
| 자산가치 상승 (5%/년 가정) | 5억 → 약 6.4억 (+1.4억) |
| 5년 양도세 (1주택 비과세) | 0 |
| 총 ROI | 1.84억 / 자기자본 2억 = 92% (연 환산 약 18%) |
| 지역 | 5년 시세 상승률 | 임대 수익률 | 5년 ROI |
|---|---|---|---|
| 서울 강남 4구 | 약 30~50% | 1.5~2.0% | 약 60~100% |
| 수도권 경기·인천 | 약 20~40% | 2.0~2.5% | 약 40~80% |
| 지방 광역시 | 약 10~25% | 2.5~3.5% | 약 20~50% |
| 지방 중소도시 | 0~10% (정체) | 3.5~5.0% | 약 0~30% |
| 투자처 | 5년 누적 수익률 | 리스크 | 유동성 |
|---|---|---|---|
| 정기예금 4% | 약 22% (단리, 세후) | X (예금자보호) | 높음 |
| S&P500 ETF | 약 50~70% (역사적) | 중 (경기 영향) | 높음 |
| 부동산 (수도권 1주택) | 약 40~80% | 중 (정책·규제) | 낮음 |
| 부동산 (지방 중소) | 약 0~30% | 중 (수요 적음) | 매우 낮음 |
임대수익률 = 월세 / 매매가만 봄. ROI = 임대수익 + 자산가치 상승 + 원금 상환 + 절세 모두 포함. 5년 보유 ROI는 임대수익률보다 보통 5~20배.
자산가치 5%/년 상승 가정 → 1.4억 시세 차익. 원금상환 5천. 현금흐름 약 -1천. 총 1.84억 / 자기자본 2억 = 92% (5년).
서울 강남 5년 ROI 60~100% (시세 상승 큼). 지방 중소도시 0~30% (시세 정체). 입지·수급이 ROI의 핵심.
S&P500 5년 50~70% (역사적). 수도권 부동산 40~80%. 부동산은 실거주 + 1주택 비과세 추가. 주식은 유동성 압도적 우위.
5억 매수 → 10억 매도, 비과세 시 양도세 0. 다주택자면 약 1.5억 양도세. ROI 차이 30%p.
1년 미만 양도세 70% (1주택 비과세 안됨, 단기 양도). 시세 차익 1억 → 양도세 7,000만. ROI 마이너스 가능. 2년+ 보유 필수.
금리 인상 시 현금흐름 마이너스 폭 확대. 4% → 7% 시 5억 대출 / 3억 → 연 이자 1,200만 → 2,100만. 시세 하락 + 금리 인상 동시 발생 시 손실 위험.
가능. 시세 하락 + 대출 이자 + 보유세 부담 시 마이너스. 지방 중소도시 + 대출 50%+ + 5년 시세 -10%면 ROI -30% 가능.
| 항목 | 값 | 근거 |
|---|---|---|
| 계산 산식 | 표준 부동산 산식 「Total ROI 표준 산식」 2026 |
결과는 정부 공식 산식 기반 참고용이에요. 요율·세율은 매년 바뀌고, 바뀌면 바로 반영해요.